こんにちは！

自然素材・輸入壁紙を使った「住宅リフォームブログ」を運営している

東京都江東区のエーゼン大塚建設　代表の大塚健太郎です。

「相手が信用できる業者かどうかって

結局自分自身が勉強して知識を身に付けないと分んないんだよね」

これは今日永代ショールームに打合せに来られたT様の言葉です。

都内に複数の投資用不動産をお持ちのT様は

ご自身で管理・メンテナンスが出来るようにと

区分所有ではなく、一棟マンションの形で運営されておいでです。

ご自宅を含め、相当数のリフォームを体験してこられ

色んな工務店、業者と接してこられたT様が達した結論は

「自分が詳しくなければ、業者の良し悪しは判断できない」

との事でした。

ご自身もDIYに精通しておられ

部屋を作り込んでいく作業も大好き。

お持ちの工具もプロ並みです。

そんなT様はご自身で勉強なさったことを伏せて業者に問いかけます

「この場合、配管の更新作業はどんな風にやるの？」

「最初に７世帯分まとめてリフォームして貸し出した方がいいのかな？」

「この界壁は壊してもいいのかな？」

そして相手の返答をじっくり聞きながら

その提案方法に共感できるかジャッジするのだそうです。

う～む、業者としてはハラハラドキドキものですね

何気ない会話かと思ったら、実は尋問だったりするわけですから･･･(笑）

さらにT様はこう続けます

「いい加減な業者とか、詐欺まがいの業者って感じがいいんだよね。

人の話をよく聞くし、賛同してくれるし、否定するようなことは一切言わない

そりゃそうだよね、騙すつもりなんだから。

よく犯罪者の知人にインタビューすると

『そんな事をするとは思えない、いい人なのに・・・』って言うでしょ」

なるほど、確かにそうですね。

今回ご相談いただいている物件は28世帯の賃貸マンション。

築45年ですが地型が良く、1階もピロティ―式ではなく耐震壁が配置されています。

何よりレトロな感じのエントランスがいい！

チームオーツカが大好物な雰囲気満載です。

「そうなんだよ大塚さん、

ビンテージ風でお洒落な感じに出来そうでしょ。

家賃は低く設定してもさ、気に入ってくれて大事に住んでくれる人が集まるといいよね」

これは腕が鳴る仕事ですよ～(^^)

ところでそんなこだわりのあるT様はどうやってエーゼン大塚建設を見つけてくださったんです？

「DIY好きだからさyoutubeよく見るんだよね

そしたらあなたが出てきて、「リフォーム大好き講座」全部見たよ

あなたの言ってる事は真っ当だし、共感できるからね！」

うわー、嬉しいです。

youtube凄い営業マンだなあ

期待を裏切らないように

いや、youtube以上に頑張りますよ！

賃貸不動産をリノベーションしたいとお考えのオーナー様は

エーゼン大塚建設でご相談いただけます。

お近くの方は永代ショールームまでお越しください

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こんにちは！大塚昌子です。

５月１３日（日）は、母の日でした。

皆さまいかがお過ごしでしたか？

私は、夫である代表が通うバレエスタジオの発表会を観に行ってきました。

（応援に来てくれた友人からサプライズの花束）

実は代表、いくつかのスタジオ施工をしていくうちに、

先生や生徒の皆さんがレッスンし易い床の仕様、そして床の防音効果を試す目的もあり、

男性の先生が主宰されている教室なら大丈夫！と軽い気持ちで体験レッスンを受けに行き

そのまま入会する事になり、週１回のレッスンに通うようになりました。

そして、通いはじめて２年が経ち、練習を重ねて発表会に出てしまう程にハマってしまったのでした。

・・・とは言え、たった２年です。人前で踊れるようになるまでには、相当な練習時間が必要だったはずです。

昨年の暮れに発表会の出演が決まってからは、仕事との両立を心掛け、当日まで頑張ってきました。

その間に今年に入ってから、バレエスタジオも３件施工し完成させています。

（２月にお引渡しした埼玉県は所沢の佑奈バレエスクール）

（３月にお引渡しした練馬区は大泉学園の引地バレエスタジオ）

（４月にお引渡しした豊島区は千早のバレエ教室さんさんだんさーず）

いつの間にか、一緒に現場に入っている職人さん達からも

「大塚さん、発表会はいつなんですか？」「バレエ、まだ続けてるの？」と気にしてもらうようになり、

本番前日にも、現場で大工の親方に「頑張ってきてください！」と勇気づけられていました。

終わった翌日の月曜日には、代表の晴れ姿を写真でですが、お見せできることができました。

「なかなか様になってますね(笑)」代表の白タイツ姿に現場も和みます

理解してくれる職人さん達がいてくれるから出来た事だと思います。感謝しなくてはいけないですね。

（現場は、職人さん達のお陰で着々と進んでいます！）

そんな職人さん達と、今は居住スペース＋フラメンコスタジオにするフルスケルトンリフォーム中です。

バレエスタジオは２３件の実績がありますが、フラメンコスタジオは初めて！

こちらも、完成したら施工事例にアップしたいと思います。

主に住宅リフォームを専門にお仕事させていただく中で生まれたバレエスタジオの設計施工なので、

少人数ゆえに、私達が年間に作らせていただくスタジオの数は、けして多くはありません。

それでも、きっとご縁があってのスタジオ工事です。

この経験を無駄にすることなく、これからのスタジオ作りに役立てていけたらいいなと思っています。

※大塚代表の通っているバレエスタジオは、こちらで～す　⇒　ワイデワンダンススクール・カンパニー

こんにちは！

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東京都江東区のエーゼン大塚建設　代表の大塚健太郎です。

マンションリフォームには無くて

戸建て住宅リフォームにある

工事業者を悩ませるパーツとは

そう階段です。

別に新築なら問題ないんです。

鉄骨造でも木造でも

図面からCADで作図して

メーカーがちゃちゃっと作って持ってきます。

でも、フルスケルトンのリフォーム工事だとそうは簡単に行きません。

新築のように前もって階段の寸法を決めておくことが出来ません。

だって、解体してみないと下地の状態が分らないし

移設できない構造体が出てこないとも限らないからです。

それに寸法を決めるための基準がないんです。

玄関の土間の高さもまだ未定

1階の廊下の高さも新しく作るトイレの排水勾配によって変わってくるし

2階の床スラブの不陸（凸凹）も見込んで置かないといけない･･･

情報が圧倒的に少ないんですね。

つまりあらかじめ寸法が決められないんです。

CADで作図してメーカー加工させることが出来ません。

だからフルスケルトンリフォームでは

階段は後回しにして

床壁の下地を作り込みながら

最終的な寸法を時間をかけて決めて行くのです。

木造の場合はその階段も木でこしらえます。

大工さんの取り合い（納まり）がしやすいからです。

では鉄骨造ではというと

木の階段でもOKだし、鉄骨階段でもOK

今回は部屋を少しでも広く使いたかったので

鉄骨階段としました。

オーツカが書いた図面だけじゃ鉄骨の加工は出来ませんから

鉄骨工場の社長に現地で採寸してもらったのですが

本職でも納まりが難しいのでしょうね

一度作図してから、また現場に来て寸法を測り直していましたから

リフォームはほんと難しいです。

でも難しいのは寸法を決める事だけじゃありません。

ようやく作った鉄骨階段を

現地にどうやって搬入して

現地でどうやって取り付けるか･･･

この仮設計画がとっても大事

今回は、最初の写真のように窓から鉄骨階段を取り入れることを考えました。

その後の取り付けはこんな感じ

4本のチェーンブロックで

頭を引っ張ったり、お尻を下げたり

鉄骨工の巧みな操作で

800キロの鉄骨階段が身をよじらせながら

取り付け場所に導かれていきます。

鉄骨工さんが持っている図面では

1階、2階

それぞれの階段の製作寸法しか書いてありません。

柱からどのくらい放すのか？

床から何㎜上げるのか（＝フローリングの仕上がり高さはいくらか）

それを指示するのはオーツカの役目

なのに、仮止め溶接が終わってから

「あっ！階段に貼る20㎜の踏み板の厚さを忘れてたぁ

ごめんなさい、あと20㎜下げて～！」

やっちまいました（泣）

でも、納まりの決定はどれだけ難しいものか

分っているプロばかりなので

困った顔をしながらも

「了解～」

と快く直してくれました。

ありがたや、有難や･･･

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こんにちは！

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東京都江東区のエーゼン大塚建設　代表の大塚健太郎です。

いま築４０年の鉄骨造住宅のスケルトンリフォームをしているのですが

S造の耐震補強・構造補強についてご紹介いたします。

S造の耐震調査はとんでもなく高い！

中古の鉄骨造住宅購入を考えている人にはショッキングな事かもしれませんね。

木造に比べるとS造の耐震調査はコストが高いんです。

木造であれば

自治体の安価な耐震診断があって

その後の耐震設計＆耐震補強も

助成金が出やすい仕組みが出来上がっています。

国土交通省が旗振りしている「空家対策」でも

優良な中古住宅にお墨付きを与えようとしています。

今年の４月から中古住宅の売買で

ホームインスペクションの告知が義務付けられたのもその一環

オールジャパンで木造空家を有効利用・再利用しようとしています。

ですから木造は耐震調査もリーズナブル

５万～10万円ほどで調査を受けられます。

でも鉄骨造の耐震調査となると

200万円も掛かる上

自治体の補助金も受けにくい状態です。

（コンクリートの共同住宅であれば1件当たりの負担が少ないのでマンション全体で耐震改修を受けやすいです）

では何故S造の耐震診断は高いんでしょう？

それは耐震調査のスキームが木造と全然違うからです。

木造であれば最初の一般診断は外観目視で調査OKです（非破壊）

その後の精密診断で床下に潜ったり

天井裏を覗いてみたり

壁を壊してみたり（破壊調査）します。

構造体である柱梁が腐っていたり、金物に異常がなければ構造的に評価できる

と言う考え方なんです。

そんな木造に対して鉄骨造は最初から疑ってかかります。

図面通りのメンバー（鉄骨の大きさ厚さ）が使われているか破壊調査し

溶接が適正かどうか

超音波探傷検査までします。

これでは費用が掛かりますよね

その上で初めて耐震設計をして耐震補強工事をするのですから

時間もコストも相当な負担となります。

こんなことを書くとS造住宅購入を考えていた人ががっかりしてしまうかもしれませんね。

ごめんなさい、そんなつもりのブログではないんです。

ではいよいよ本題、

オーツカがそうしたS造住宅のリフォームでどう耐震補強しているのかご案内いたします。

鉄骨造は仕口が肝心！

仕口とは柱梁の溶接部やボルトで固定する接合部をいいます。

この仕口で溶接不良があったり

ボルトの本数が足りなかったりすると

構造計算した強度が得られなくなります。

阪神淡路大震災で倒壊した鉄骨ビルでも

仕口部分に施工不良があったことが報告されています。

さて、上の写真はオーツカがリフォームしている物件です。

長年の雨漏れでボルトが腐食しています。

これは良くない状況です

急遽鉄骨工を呼んでボルトの入れ替えをすることにしました。

腐食ボルトをガスで切断

周囲を耐火シートで被い

鉄骨母材を傷めないように丁寧にボルトだけを切断していきます。

スケルトンリフォームの最中で

周囲に可燃物がないからこそ可能な作業です。

新しいハイテンションボルトを締め付け

ウェブ（鉄骨の縦の部材）と下フランジ（鉄骨の横の部材）に新しいハイテンボルトを締め付けます。

本当は上フランジ側も取り換えたいのですが

上側はデッキプレートが乗っているためボルトの入れ替えが出来ないんですね。

ですがその点は事前にお施主様に相談済みです

「大塚さんに任せてあるので、出来る限りの範囲で補強をしてください」

ありがとうございます。

実際この現場では他にも土台との緊結補強や

張り出し梁の方杖補強

水平ブレースの追加補強をしています。

「本来なら上フランジも交換しなけりゃ駄目だろ！」

という厳しい意見もあるでしょう。

それを甘んじて受けた上で

オーツカはこう考えます

「100％を目指して何もできないより、今出来る構造補強をするほうがいい」

Facebook創業者のマーク・ザッカーバーグ氏も言っていますね

「 Done is better than perfect 」

200万円を掛けて耐震調査をし

さらに物理的に出来もしない耐震設計に150万円払うのと

リフォームの工事中に発見した不具合を

可能な範囲で構造補強するのに30万円払うのと

あなたならどちらを選びますか？

耐震補強は出来る事から始めることがお勧めです！

S造住宅を購入しリフォームを考えている方は

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こんにちは

自然素材・輸入壁紙を使った「住宅リフォームブログ」を運営している

東京都江東区のエーゼン大塚建設　代表の大塚健太郎です。

鉄骨ALC造住宅を中古で購入したら絶対にやった方がいい事

それは断熱改修です。

かつてALCの外壁はそれ自体に気泡があるので断熱性能があると思われていました。

だから断熱材をいれるなんて発想はなく

大工さんは内部の下地を作るのに

ALC外壁に15㎜の胴縁を釘で打ち、そこに直接プラスターボードを貼っていました。

でそうした鉄骨ALC住宅の住み心地はどうかと言うと

夏は暑くて冬寒い

オーツカ自身がそうした賃貸物件で17年住んでいましたから間違いありません。

では快適に暮らすためにどんな断熱改修が良いかと言うと

１．屋上直下のスラブ（天井裏のデッキの事です）は発砲ウレタン吹付＋繊維系断熱材

２．外壁面と屋上以外の天井裏は繊維系の断熱材

これで施工すればOK。

1．屋上直下のスラブに発砲ウレタン吹付

鉄骨造住宅の場合、陸屋根（平らな）の屋上がほとんど。

昼間太陽にじりじり焼かれた熱がコンクリートを通して鉄骨のデッキに到達します。

手で触るとその熱さが分るほどです。

その熱を部屋内に伝えない為に発砲ウレタン吹付をしっかり吹き付けます。

天井裏に断熱材を敷くだけでは

天井裏に熱がこもってしまうばかりか

冬はデッキ面（見えないところ）で結露が生じてカビが生えます。

内部結露と言うやつです。

夏の熱さ、冬の冷たさを伝えない為にも

デッキ面への発砲ウレタン吹付は欠かせません。

2．外壁面と屋上以外の天井裏は繊維系の断熱材

ALCの外壁面は木造住宅やRC住宅に比べると内部結露の心配はほとんどありません。

普通に繊維系の断熱材が採用できます。

オーツカが好きなのはロックウール系の断熱材。

グラスウールのようにフニャフニャではないので

壁に入れてもしっかり自立してくれて見た目も綺麗に貼りあがります。

見た目がきれいって大事ですよね

すき間がなく敷き込めているというのがわかりますから。

それとロックウール系断熱材は吸音効果が高いので近隣への防音対策にもなります。

オーツカがバレエスタジオで使うのももちろんロックウール系です。

それで結果はと言うと･･･

写真の現場の3階（最上階）では3月下旬から汗ばむような環境でした。

発砲ウレタン吹付と断熱材を入れた後は内装下地の作業も快適にこなせるようになり

5月1日に記録した夏日でさえ大工の親方は

「えっ、昨日は夏日だったんですか？」

と言うほど熱さから解放されていたそうです。

うん、良かった。効果ありですね。

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